Les copropriétés en difficultés, selon le Ministère du logement sont des copropriétés dont le syndicat des copropriétaires d’une part voit son équilibre financier compromis en raison du montant des charges impayées et d’autre part que ce même syndicat ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, faute de réaliser des travaux.
Selon un communiqué de presse du 13 octobre 2015 du Ministre du logement de l’époque, Sylvia Pinel, un Plan triennal de mobilisation avec l’Anah était lancé pour les copropriétés fragiles et en difficulté (2015-2018) suite au constat fait que plus de 100 000 copropriétés étaient considérées comme fragiles en 2011 (soit plus de 1 million de logements) sur les 616 000 recensées en France.
Pour agir dans les copropriétés en difficultés, il faut pouvoir intervenir le plus en amont possible pour tenter de prévenir les difficultés et éviter que la situation ne s’aggrave.
Sinon, il faut faire le nécessaire pour traiter les difficultés et faire le maximum pour sauver ce qui peut l’être.
La loi ALUR a complété et renforcé les deux principaux outils de prévention et de traitement des difficultés.
- en prévention : la désignation d’un mandataire ad hoc, par le président du tribunal de grande instance pour analyser la situation financière de la copropriété ainsi que l’état de l’immeuble et élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier et assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires.
- en curatif : la désignation d’un administrateur provisoire. En vue de traiter le surendettement des copropriétés.
La loi ALUR a ainsi créé une procédure formalisée d’apurement des dettes, permettant notamment d’étaler le remboursement des dettes du syndicat dans l’attente de l’aboutissement des procédures de recouvrement et, à titre exceptionnel, d’effacer une partie des dettes du syndicat confronté à des copropriétaires insolvables.
La loi ALUR a également mis sur pied une procédure d’administration renforcée, afin de faciliter la réalisation des travaux lourds et complexes nécessaires au redressement de la copropriété et à la conservation de l’immeuble.
L’Administrateur provisoire, qui intervient quant les difficultés sont présentes, est nommé par le président du tribunal de grande instance (TGI) qui est saisi par voie de requête ou de référé soit par :
- le syndic,
- le procureur de la république,
- les copropriétaires représentant au moins 15% des tantièmes
- le maire ou le président d’EPCI
- le préfet
- le mandataire ad hoc
Cet administrateur est généralement un administrateur judiciaire civil, parfois un membre d’une profession judiciaire et juridique en matière civile (avocat, notaire, huissier, …) ou une personne physique ayant une expérience ou une qualification particulière (syndic, personnalité qualifiée, …).
La mission de l’administrateur provisoire consiste à prendre des mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
Pour ce faire, l’administrateur provisoire se voit confier nécessairement tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit. De plus, il peut se voir confier tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale et du conseil syndical.
Le décret du 17 août 2015 est venu préciser les modalités de désignation et de rémunération du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire.
Le traitement des copropriétés fragiles et des copropriétés en difficultés représente un enjeu majeur dans les prochaines années pour les professionnels de la copropriété que sont les avocats, les notaires, les syndics et les administrateurs judiciaires, aussi est il indispensable que ces derniers s’informent et se forment afin de maitriser cette matière de la copropriété qui requiert l’expertise de professionnels formés.
Le colloque “la copropriété à l’épreuve des lois ALUR et MACRON” du 25 Mars 2016, animé sur ce thème des “copropriétés en difficultés” par Maître Agnes Lebatteux, Avocat au Barreau de Paris, Maître Xavier Huertas, Administrateur judiciaire, Président honoraire du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, Monsieur Alain Papadopoulos,Co-pilote du projet association des syndics de redressement, sera l’occasion pour ces professionnels d’échanger sur leurs expériences mutuelles.
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