La copropriété à l’épreuve des lois ALUR et MACRON

2. Problématiques

Me Patrice LEBATTEUX, avocat à la Cour, Président d’honneur de la Chambre nationale des experts en copropriété, lors d’un colloque du 17 Octobre 2014, intitulé « la copropriété à l’épreuve de la loi ALUR » intervenant sur la mise en perspective et les grandes tendances de la loi ALUR, indiquait que la loi ALUR ne modifiait pas radicalement le fonctionnement des copropriétés, elle se contentait d’amplifier plusieurs tendances apparues pour la plus grande partie postérieurement à l’adoption du statut de la copropriété.

Qu’en est-il de l’impact de la loi ALUR sur le métier de syndic ?

Me Jean-Marc LE MASSON, Avocat, Président de la Chambre nationale des experts en copropriété, toujours dans le colloque précité, indiquait en conclusion de son intervention que la loi du 24 mars 2014 impose un cadre extraordinairement rigide à l’activité du syndic, dont les missions s’accroissent considérablement sans que sa rémunération bénéficie de la même tendance.

Par ailleurs la loi ALUR, concernant la prévention et le traitement des copropriétés en difficulté, institue une procédure collective de traitement des dettes du syndicat des copropriétaires, jusqu’à envisager l’effacement pur et simple de celles-ci, modifiant comme l’indique Florence TULIER-POLGE, administrateur de la Chambre nationale des mandataires judiciaires, radicalement le traitement des copropriétés dégradées en créant …un nouveau droit de la faillite des syndicats en difficulté qui consacre l’intervention de plus en plus massive des pouvoirs public dans les grands ensembles immobiliers privés en difficulté, mais aussi celle du juge, qui intervient désormais à tous les stades de la procédure.

En cas de problèmes dans la gestion dans les copropriétés, trois cas sont prévus par la loi :

• une procédure d'alerte pour les copropriétés fragiles ;
• une procédure applicable aux copropriétés en difficulté ;
• une procédure en cas d'état de carence.

La procédure d'alerte (articles 29-1A et B de la loi du 10 juillet 1965) a pour objectif d'intervenir le plus tôt possible. Elle est un préalable essentiel de la procédure applicable aux copropriétés en difficulté. Enfin, la dernière procédure précise les mesures applicables dans les cas les plus graves : l'état de carence.

Cette procédure a fait l'objet de récentes modifications suite à la loi ALUR par deux textes règlementaires : le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté et l'arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l'administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté.

La procédure d'alerte vise les copropriétés fragiles. Cette situation est appréciée à la date de clôture des comptes de la copropriété.

Si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (ou 15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic en informe le conseil syndical et saisit le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.

A défaut de réaction du syndic dans le délai d'un mois, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat peuvent également saisir le président du Tribunal de Grande Instance (TGI). Ce dernier peut également être saisi par un fournisseur d'eau ou d'électricité et par une entreprise ayant réalisé des travaux dont les factures restent impayées depuis six mois. Le créancier doit avoir adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

Le juge peut désigner un mandataire ad hoc, dont il précisera:

• la mission
• la rémunération (qui est fixée par l'arrêté du 8 octobre 2015)
• la répartition des frais (entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, entre les copropriétaires ou entre les créanciers selon l'origine de la saisine).

La procédure applicable aux copropriétés en difficulté (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965) a pour but de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Un administrateur provisoire sera désigné. Son rôle sera véritablement distinct de celui du mandataire ad hoc, personne indépendante qui va aider la copropriété à analyser sa situation, ses difficultés et à trouver des solutions de redressement. L'administrateur provisoire se substitue au syndic, qui est dessaisi, et s'immisce dans sa gestion. Ces deux procédures sont donc distinctes, mais complémentaires.

L’administrateur provisoire dont la rémunération est fixée par l’arrêté du 8 octobre 2015,  peut être désigné, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

A cette fin, le président du Tribunal de Grande Instance peut être saisi par :

• des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat,
• le syndic,
• le Procureur de la République.

L'administrateur provisoire peut établir un plan d'apurement des dettes, dont la procédure est définie par les articles 62-15 et suivants du décret du 17 mars 1967. Il sera d'une durée maximale de cinq ans et comportera un échéancier de versements auprès des créanciers du syndicat.

En conséquence, le mandat du syndic, qui ne peut aucunement remplir cette mission, cesse de plein droit sans indemnité, ainsi que les pouvoirs de l'assemblée générale.

Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge pourra placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée conformément aux articles 62-30 et suivants du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015.

La procédure en cas d’état de carence (articles L.615-6 à L.615-8 du code de la construction et de l’habitation) est la plus sévère. Elle doit être évitée en raison de ses lourdes conséquences, d'où l'importance de prévenir les difficultés en amont.

L'état de carence caractérise les situations, dans lesquelles le syndicat des copropriétaires d'un immeuble rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu'il ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble où la sécurité des occupants. Cette procédure traite des situations de dangers que rencontrent certaines copropriétés. L'absence de solutions peut conduire à le juge à retenir, dans le cas le plus extrême, l'expropriation de l'immeuble.

La loi ALUR a créé une procédure de traitement des difficultés des copropriétés dégradées au sein du code de la construction et de l'habitation (articles L. 741-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Ces mesures visent essentiellement de permettre la réalisation de travaux au sein de ces structures en difficulté.

Concernant la vente des lots de copropriété, la loi ALUR comme l’indique Jean-Marc ROUX, dans son intervention lors du colloque du 17 octobre 2014, a souhaité d’une part renforcer la connaissance par l’acquéreur de l’immeuble vendu et de son contexte et d’autre part protéger le syndicat des copropriétaires lors de ce moment particulier que constitue la substitution du lot de copropriété d’un copropriétaire à un autre. Et celui-ci de conclure son exposé en précisant que si on devait dresser un premier bilan des mesures mise en place de la loi ALUR, force était de constater que la réforme déçoit et que sous le prétexte de transparence, la loi ALUR, complique inutilement le processus de vente, tout en fragilisant l’accord de volonté des parties par des sanctions qui ont du mal à trouver leur justification.

Par une ordonnance relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs, publiée le 27 AOUT 2015, la ministre du logement Sylvia PINEL prévoit de rendre les transactions immobilières dans les copropriétés plus simples avec une liste des documents limitée qu’il sera possible de transmettre par voie dématérialisée.

L’objectif de la loi est de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété sur la situation financière, juridique et technique de la copropriété pour qu’ils s’engagent en toute en connaissance de cause et, puissent, par la suite, assumer leurs obligations de copropriétaires.

Au 1er juillet 2015, de nouveaux contrats-types de syndic vont régir l’activité de tous les syndics de copropriété avec un décret d’application qui a pour ambition d’amener plus de transparence et de comparabilité autour de la rémunération des syndics avec un principe de forfaitisation des honoraires de syndic d’ou le  “contrat tout sauf”.

Le décret relatif au nouveau contrat type de syndic prévoit une annexe des prestations incluses ainsi que le détail exhaustif des prestations qui peuvent être facturées en sus, néanmoins il est prévu que ce contrat devrait faire l’objet d’une concertation biannuelle par le CNTGI, en vue de la mise à jour  dudit décret.

La loi MACRON devait atténuer les effets dévastateurs de la loi ALUR. Qu’en est-il?

Le Premier ministre avait promis un détricotage de la loi ALUR du 24 mars 2014, Quid?

Dans le domaine de la copropriété, le principe de l’obligation de mise en concurrence des syndics de copropriété, témoigne que la promesse n’a pas été tenue.  Cette mesure avait défrayé la chronique.

Pourquoi contraindre des copropriétaires satisfaits de leur mandataire -c’est l’écrasante majorité- à faire une mise en concurrence alors que leur souhait est de reconduire le mandat ?

Quoi qu’il en soit, la loi MACRON (article 88) modifia l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lui-même précédemment amendé par la loi ALUR.

Désormais ce texte assouplit l’obligation de mise en concurrence imposée par la loi ALUR, car en effet il prévoit que la mise en concurrence devient obligatoire seulement tous les trois ans et dispose que l’assemblée générale pourra malgré tout en dispenser le conseil syndical.

Ainsi « tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. »

Il est à noter, comme le fait remarquer Me Cyril SABATIE, que d’une part, la référence au marché local des syndics ne permettant pas cette mise en concurrence a dans le même temps été supprimée et que d’autre part, lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical,  la mise en concurrence demeure facultative.

Par  ailleurs, la loi MACRON (en son article 88) modifie l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et  prévoit que n’importe quel copropriétaire pourra convoquer une AG pour faire désigner un syndic. Exit donc le recours systématique à la voie judiciaire pour faire nommer un administrateur provisoire. Cette solution devient désormais l’exception, et non plus le principe.

De même la loi MACRON (modifiant l’article 24-2 de la loi de 1965) permet désormais à l’assemblée générale des copropriétaires de donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur les propositions d’installation des opérateurs de fibre optique. Cette délégation n’est pas obligatoire, cependant tant que l’immeuble ne dispose pas d’une telle installation le syndic a obligation de mettre cette question de la délégation à l’ordre du jour de chaque assemblée générale (quand bien même l’immeuble ne serait pas dans une zone éligible…).

Tous les points évoqués  ci avant, ainsi que le thème  la dématérialisation de plus en plus présente dans la gestion des copropriétés, seront traités par des spécialistes de la copropriété lors du colloque “ La copropriété à l’épreuve des lois ALUR – MACRON” du 25 MARS 2016.